Taxation des plus-values immobilières : 5 questions fréquentes

Vente d’une SCI, d’une résidence principale, ou d’un bien reçu en donation… Depuis le début de l’année, vous êtes nombreux à nous interroger sur la fiscalité des biens immobiliers cédés. Réponses à vos principales interrogations.

«Ma résidence principale est logée dans une SCI. Si je la vends, devrai-je payer l’impôt sur la plus-value ?» 
Non. L’exonération d’impôt sur la plus-value qui s’applique à la résidence principale sans limitation de montant est valable quel que soit le mode de détention : en direct ou via une SCI.

«Nous allons vendre notre logement. Mon mari et moi ­détenons l’usufruit et ma fille la nue-­propriété. Devrons-nous payer des impôts sur la plus-value ?»
La plus-value dégagée lors de la cession d’une résidence principale n’est pas fiscalisée. Vous ne devrez donc rien payer. En revanche, votre fille vend la nue-propriété d’un bien qui n’est pas sa résidence principale. Elle sera donc taxée sur la différence entre la valeur de la donation et la part qui lui revient dans la cession. Important : si votre fille est locataire, elle doit s’entretenir avec son notaire pour savoir si, en réinvestissant dans les deux ans le produit de la vente dans sa résidence principale, elle peut être exonérée d’impôt sur la plus-value.

«Mon père, qui vient de disparaître, m’avait donné la nue-propriété d’un logement. Si je le vends, devrai-je payer des impôts ?»
Si la donation a eu lieu il y a moins de vingt-deux ans, vous êtes redevable de l’impôt sur la plus-value et des prélèvements sociaux.
Si la donation a eu lieu il y a plus de vingt-deux ans, mais moins de trente ans, vous ne paierez que les prélèvements sociaux (après abattements pour durée de détention).
Au-delà de trente ans, vous serez exonéré d’impôt et de prélèvements sociaux.
La durée de détention se calcule à compter de la date d’acquisition du droit, en l’occurrence à partir du jour de la donation de la nue-propriété.
La plus-value taxable s’obtient en faisant la différence entre le prix de cession et la valeur de la pleine propriété le jour de la donation.

«Vous vantez souvent les mérites de l’achat de la seule nue-propriété d’un logement. Comment est taxée la plus-value à la sortie de ce montage ?»
Pour une fois, dans ce cas de figure, la plus-value est taxée de façon assez avantageuse. En effet, l’achat de la seule nue-propriété d’un logement est un placement à la mode parce que vous achetez 60 quelque chose qui vaut 100. Vous ne vous occupez de rien… et réduisez votre impôt sur la fortune.

Au terme du montage, après quinze, seize ou dix-sept ans, vous récupérez l’usufruit de votre bien et devenez ainsi pleinement propriétaire. Si vous vendez par la suite, comment est calculé l’impôt sur la plus-value ?

Le fisc considère que la durée de détention commence à courir le jour de l’acquisition de la nue-propriété et il accepte de prendre comme prix de revient la valeur de la pleine propriété dès le jour de l’acquisition de la seule nue-propriété. Vous pouvez donc dormir tranquille. Si la fiscalité ne change pas d’ici là, le dénouement de votre opération devrait se faire sans mauvaise surprise.

«Ma sœur et moi vendons une ­maison. Nous ­allons devoir payer un gros impôt sur la plus-value. Puis-je déduire mes pertes en Bourse ?»
Malheureusement non. La plus-value de cession d’un bien immobilier se calcule bien par bien. Vous n’avez pas non plus le droit de déduire des moins-values d’autre nature, par exemple boursières. Conclusion : ne sous-estimez pas les biens que vous recevez par donation ou par succession. Sur le moment, vous avez l’impression de réaliser une bonne affaire (sauf en cas de redressement !), mais au moment de la cession, vous paierez davantage d’impôt sur la plus-value…

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