Immobilier locatif : faut-il faire des travaux en 2017 ?

En principe, les revenus fonciers de 2017 seront neutralisés par un crédit d’impôt. Les propriétaires peuvent toutefois avoir intérêt à générer des déficits fonciers dès cette année.

Les propriétaires ou futurs propriétaires de logements locatifs ont de quoi rester perplexes. L'instauration du prélèvement à la source (PAS) va bouleverser les techniques d'imputation des déficits fonciers en 2017 et 2018. Décryptage d'une mécanique ­complexe.

Comment sont déduits les charges et déficits fonciers en 2017 ?

Les charges payées en 2017 seront déductibles des revenus fonciers de 2017. Mais ça, c'est la théorie, car, en pratique, comme les revenus fonciers de 2017 ne seront pas imposables, la déduction de charges semble inutile. Mais la réalité est plus complexe. « L'impôt sur les revenus fonciers de 2017 ne sera pas payé, mais il sera liquidé, en d'autres termes calculé, puis neutralisé par le crédit d'impôt, le CIMR » (voir encadré), explique Christine Valence, ingénieur patrimonial chez BNP Paribas Banque Privée.

Mais ce crédit d'impôt va neutraliser les seuls revenus entrant dans le champ du prélèvement à la source. Dividendes, plus-values de cession de valeurs mobilières ou encore des plus-values immobilières, par exemple, demeureront imposables au titre de 2017. « Les contribuables percevant des revenus hors champ ou des revenus exceptionnels pourront avoir intérêt à réaliser des déficits fonciers en 2017 pour permettre leur imputation sur le revenu global à hauteur de 10.700 euros », explique Christine Valence. L'opération est d'autant plus intéressante pour les contribuables disposant de déficits fonciers importants, car, souligne-t-elle, « la part de déficit excédant les 10.700 euros déductibles du revenu global sera reportable à 100 % les années suivantes ».

Quid des contribuables qui ne disposent que de revenus neutralisés par le CIMR ?

« Ces contribuables peuvent quand même avoir intérêt à réaliser des travaux en 2017 lorsque le déficit foncier est supérieur à 10.700 euros. Car le déficit de 2017, supérieur à ce montant, peut être reporté sur les dix années suivantes. En outre, en 2018, pour la détermination de ses revenus fonciers, le contribuable pourra non seulement prendre en compte le report de déficit né en 2017 mais en sus 50 % des travaux réalisés en 2017 et le cas échéant 50 % de ceux engagés en 2018. »